Mercado diz que Plano Diretor deve elevar preço de imóveis em SP

Lei incentiva construção em eixos de transporte para 'proteger' bairros. Mercado diz que imposto e limitação de altura vão influenciar preços.

Rosanne D'Agostino e Roney DomingosDo G1 São Paulo

Estratégico (PDE) de São Paulo aprovado na segunda-feira (30) deve aumentar o valor de imóveis na cidade, segundo representantes do mercado imobiliário ouvidas pelo G1. O Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) diz que deve haver reajuste de 5% por causa de mudanças em taxas previstas no PDE. A projeção de alta não contabilizada a valorização dos terrenos, segundo o Secovi.

O vereador Nabil Bonduki (PT), relator do projeto, admite que aumentos pontuais podem ocorrer sobretudo em novos empreendimentos nos chamados "miolos de bairro". Segundo ele, a readequação é parte da estratégia de estimular a concentração de novas construções ao longo dos corredores de transporte coletivo.

Tanto Prefeitura quanto apoiadores na Câmara minimizam a avaliação do mercado imobiliário e apontam que o PDE traz avanços em diversas áreas para a cidade: mais espaço e financiamento para produção de moradia popular, criação de 160 parques, proteção cultural e mais qualidade de vida para os paulistanos, entre outros pontos.

O Plano Diretor, que é obrigatório para municípios com mais de 20 mil habitantes, vai orientar o crescimento da cidade pelos próximos 16 anos. A lei dá diretrizes para atualização de outras leis importantes, como a Lei de Zoneamento, a de Uso e Ocupação do Solo e o Código de Edificações.

Para entrar em vigor, o projeto precisa ser sancionado pelo prefeito Fernando Haddad (PT).

Adensamento nos corredores e prédios baixos nos bairros Uma das principais discussões sobre o Plano Diretor é o adensamento proposto nas áreas próximas a estações do sistema metroferroviário e de corredores de ônibus, permitindo a construção de prédios maiores somente nessas áreas, para melhorar a mobilidade na capital.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, afirma que ficarão mais caros empreendimentos fora do eixo de transporte público. Além do estímulo à concentração nos eixos, o plano limita o tamanho dos prédios a oito andares no "miolo dos bairros". "(Os terrenos nos miolos dos bairros) vão ser mais valorizados porque não vai ter oferta. Além disso, com os prédios menores, agrega custo ao tamanho”, afirma Bernardes.

“Já ao longo dos eixos de transporte, vai ter mais opções, barateando o preço”, avalia o presidente do Secovi. O vereador que fez a relatoria do PDE defende que há justamente a tendência de queda nos imóveis a serem construídos nos corredores. Bonduki lembra que os empreendimentos nesses eixos terão calçadas mais largas, andares térreos usados para comércio e devem proteger a parte interna dos bairros do avanço imobiliário.

Se por um lado o plano determina limite de até 8 andares no miolo dos bairros, por outro libera a altura nos eixos de transporte, mas exige contrapartida: os prédios precisarão pagar taxas para serem construídos com altura de até quatro vezes a área do terreno. Chamadas de "outorgas onerosas", essas taxas foram reajustadas no PDE.

Um levantamento feito pelo Secovi com 4 mil simulações dá conta de que o aumento da outorga para a construção acima dos limites previstos vai impactar o preço dos imóveis. Para cerca de 70% deles, o aumento será entre 1% e 5%. Para outros, o aumento será supeior a 15%.

Terrenos já valorizados Paulo Luiz Pompéia, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), avalia que os terrenos já tiveram aumento de preço mesmo antes da aprovação. “O mesmo terreno passa a valer muito mais com as novas mudanças nestes casos. Por isso, as construtoras e incorporadores estão fazendo leilão de determinados terrenos promissores”, afirma.

Segundo ele, o zoneamento em vigor restringe o uso do solo, entre as exigências, pelo limite de construção. “Pelo novo Plano Diretor, um terreno com 1.000 m² junto a um eixo especial poderá receber até 4 vezes a área do terreno, ou seja: até 4.000 m² de área construída. Pela lei antiga, o mesmo terreno poderia, por exemplo, no máximo duas vezes, ou seja, 2.000 m². Então, se este terreno vai poder construir o dobro, vamos procurar essas oportunidades na cidade.”

Por outro lado, há terrenos que vão perder o direito de construir. “Certamente, o valor vai ser reduzido, ainda que leve tempo para que o proprietário tome essa consciência”, considera. “Mas aumentando o preço da principal matéria prima da construção, o terreno, e consequentemente o valor do produto, deverá encarecer também.”

Para André Gavazza, gerente de incorporação da GR Properties, a tendência é de que os preços subam de imediato, inclusive lançamentos nas áreas próximas aos eixos de mobilidade. “Nos bairros afastados ninguém vai querer lançar mais nada. A conta não fecha. Ninguém vai querer comprar mais terrenos nesses locais. Por isso, vai ser valorizado”, afirma.

O plano deve elitizar os bairros mais centrais. Só vai conseguir morar perto quem tiver dinheiro"

Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário

Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário, também acredita em um aumento de preços. "Se a demanda continua a mesma, e a oferta é reduzida, o preço sobe", afirma. "Apartamentos com mais de duas vagas também vão se valorizar. Tende a ser a mesma dinâmica. O plano deve elitizar os bairros mais centrais. Só vai conseguir morar perto quem tiver dinheiro", completa.

Bernardes reforça, no entanto, que o mercado imobiliário depende da ação do Poder Público. “Precisamos de transporte público de qualidade. Nós vamos construir de acordo com as regras. O conceito [do PDE] está certo, mas hoje há poucos eixos”, diz.

Críticas ao adensamento Para o professor Cândido Malta, da Faculdade de Arquitetura e Urbanimos da Universidade de São Paulo (FAU-USP), o plano agrava os problemas da cidade porque adensa ao longo de vias de metrô, que já estão lotadas. "Decorre daí uma piora no sistema", afirmou.

Malta disse ser favorável ao adensamento até o máximo da capacidade de suporte. "Agora, se a linha já está esgotada, não tem mais como adensar. Tanto que pedi ao prefeito que faça um veto disso, tivemos um almoço sobre isso", afirmou, destacando que outros urbanistas participaram do diálogo com o prefeito.

O adensamento previsto no plano, no entanto, não significa a imediata construção de grandes espigões próximos ao metrô, segundo Valter Caldana, diretor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie. Conforme o especialista, este é apenas o primeiro passo. Em seguida, ainda devem ser aprovados a lei de zoneamento e os planos de bairro.

“Adensar como? Prédios finos e altos? Baixos e gordos? É agora que vai se definir isso. Eu espero que se consiga reverter essa visão paulistana de que adensamento significa verticalização. Existem modelos de adensamento com baixa altura, como Paris, Barcelona. Daí a importância de se discutir o mesmo processo a lei do zoneamento”, afirma.

Rafael Rossi defende a verticalização e afirma que a iniciativa do plano é “nobre, mas tímida”. “Esses eixos poderiam estar em mais áreas da cidade. Na Zona Sul, são poucas as áreas que são eixos. A maioria são miolo de bairro.”

Segundo ele, é um "contrasenso proibir o crescimento da cidade". "Os incorporadores vão comprar apartamento fora do município. Em São Bernardo, Osasco, Guarulhos. Com ela verticalizada, se pode fazer tudo a pé. Isso é um tiro no pé", critica.

Para Caldana, “o saldo do plano é positivo”, mas é preciso resumir o documento. “Uma das maiores críticas a esse plano atual é que ele é grande demais. É urgente que a Prefeitura faça uma cartilha resumo desse plano que não pode ser mais de 10 ou 15 páginas. Porque ele tem que ser conhecido pela população”, complementa.

Moradia popular Segundo Bonduki, o plano busca combater terrenos e prédios ociosos na cidade para reduzir o poder da especulação imobiliária. Ele destaca que o plano cria 35 km² de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), destinadas à construção de moradia popular, dobrando o número atual de Zeis. Grande parte dessas Zeis, segundo ele, estão situadas ao longo dos eixos de mobilidade, no Centro, mas há também Zeis na periferia.

Bonduki disse aos vereadores que o novo plano diretor define que tudo que se construir na cidade acima de coeficiente 1 (construção máxima do tamanho do lote) terá de pagar outorga onerosa, uma espécie de taxa recolhida pela Prefeitura.

Esse dinheiro, segundo ele, terá de ir para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb). Do montante desse fundo, 30% terá de ser destinado para produzir habitação de interesse social (HIS). O plano também define que 25% dos recursos pagos pelos empreendedores nas operações urbanas serão destinados a construir habitação de interesse social (HIS). A chamada operação urbana é um conjunto de ações coordenadas pela Prefeitura com a participação de investidores privados para promover transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Nabil argumenta que não adianta criar novas Zeis se não houver recursos para comprar as terras para produzir habitação. Outros 30% dos recursos do Fundurb deverão ser destinados à implantação dos sistemas de transporte público coletivo, cicloviário e de circulação de pedestres.

Zonas Exclusivamente Residenciais O plano também garante que as Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) como dos bairros próximos à Avenida Paulista, por exemplo, sejam preservadas. No entanto, busca ao mesmo tempo permitir que se definam claramente locais onde possam existir corredores de comércio e serviços "precisamente traçados", segundo Bonduki, para gerar condições de que essas zonas possam ter o seu comércio local e seu serviço local.

Limitação no número de vagas em garagens Outro dos pontos discutidos é a limitação de vagas nas garagens. Com a nova lei, perto dos corredores urbanos ficará limitado o número de vagas nas garagens. Caso o edifício tenha mais de uma vaga por morador, será preciso pagar uma outorga onerosa por vaga adicional.

O urbanista Malta diz ser contra reduzir o número de garagens na moradia, e a favor de que sejam limitadas no destino. "Na origem, é bom que tenha para não guardar o carro na rua. A intenção é reduzir o uso do carro, não a propriedade do carro. Porque aí desestimula a indústria automobilística", afirma.

“Na minha opinião, apenas uma vaga por unidade é muito pouco e certamente não atenderá a demanda, além de encarecer significativamente o produto, especialmente no segmento de classe média, onde normalmente o casal já possui dois automóveis”, diz o diretor da Embraesp. “Se houver demanda a unidade vai diminuir de tamanho para viabilizar o preço.”

Para Rossi, um fator positivo é de que o incorporador vai poder decidir se coloca a vaga no empreendimento, o que pode baratear o custo. "Nos eixos de transporte, vai permitir só com uma vaga. É um senhor desestímulo ao carro, acho totalmente válido", afirma.

Meio Ambiente Na defesa que fez de seu texto na Câmara Municipal, Bonduki disse que o plano contempla a questão ambiental: um mecanismo vai permitir, segundo ele, remunerar áreas que contribuem para a preservação da Mata Atlântica e para a preservação das águas do município.

Também destacou que o plano prevê a implementação de 160 parques e a criação de um fundo de parques que terá recursos específicos. Segundo Bonduki, não adianta dizer que vai ter parques se não tiver recursos para investir nestas áreas.

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